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為進(jìn)一步增加制定規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質(zhì)量，現(xiàn)將《常州市住宅物業(yè)管理招投標(biāo)項目實(shí)施辦法》（征求意見稿）全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求意見，以便進(jìn)一步研究、修改。您可在2019年6月5日之前將自己的意見或建議以書面或郵件方式提交。感謝支持！
通信地址：常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)管理處
郵編：213022 聯(lián)系人：蔣 賢
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常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2019年5月29日
《常州市住宅物業(yè)管理招投標(biāo)項目實(shí)施辦法》
（征求意見稿）
第一條【制定目的】為了進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《常州市住宅物業(yè)管理條例》、《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條【適用范圍】在本市的住宅物業(yè)管理項目招投標(biāo)活動及監(jiān)督管理，適用本辦法。
本辦法所稱住宅物業(yè)管理招投標(biāo)，是指住宅物業(yè)的招標(biāo)人通過招投標(biāo)方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的活動,但不包括涉及到政府采購的住宅物業(yè)管理項目。
本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的項目建設(shè)單位，和經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)主委員會）或經(jīng)業(yè)主共同決定授權(quán)的物業(yè)管理委員會（以下簡稱物業(yè)管理委員會）。
本辦法所稱投標(biāo)人是指投標(biāo)資格合格，并響應(yīng)住宅物業(yè)管理招標(biāo)、參與住宅物業(yè)管理投標(biāo)競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
本辦法所稱前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，合同約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條【管理體制】市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動的監(jiān)督管理工作。
轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的日常指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作。
第四條【建設(shè)單位招投標(biāo)】住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理。
第五條【招投標(biāo)平臺】市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在市公共資源交易中心建立統(tǒng)一的住宅物業(yè)管理項目招投標(biāo)平臺(以下簡稱“招投標(biāo)平臺”)，為新北區(qū)、天寧區(qū)、鐘樓區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動提供指導(dǎo)和服務(wù)。
溧陽市、金壇區(qū)、武進(jìn)區(qū)物業(yè)管理主管部門可以單獨(dú)建立招投標(biāo)平臺，為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動提供指導(dǎo)和服務(wù)。
市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮社會組織的專業(yè)優(yōu)勢，配合市公共資源交易中心開展平臺的建設(shè)與服務(wù)工作。
業(yè)主委員會可以通過招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招投標(biāo)平臺應(yīng)當(dāng)為業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會提供便利條件。
第六條【服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)】招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策規(guī)定，可以根據(jù)分期開發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質(zhì)，設(shè)定不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，實(shí)行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第七條【招標(biāo)備案】住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)時，招標(biāo)人應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報項目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門備案：
1、區(qū)域備案證明；
2、招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；
3、招標(biāo)文件，包括前期物業(yè)管理方案以及落實(shí)物業(yè)管理配套設(shè)施和用房建設(shè)的規(guī)劃圖紙；
4、委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供與代理機(jī)構(gòu)簽訂的招標(biāo)代理委托合同；
5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
區(qū)物業(yè)管理主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)和本規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。
第八條【招標(biāo)報送】業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會需要通過招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，向項目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門報送以下材料：
1、申請表；
2、業(yè)主大會作出關(guān)于不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議、關(guān)于選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案的決議（方案應(yīng)當(dāng)明確載明物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等）、授權(quán)業(yè)主委員會作為招標(biāo)人代表的決議，物業(yè)管理委員會作為招標(biāo)人代表的，提供業(yè)主共同決定；
3、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）備案證明；
4、招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請書）和招標(biāo)文件；
5、委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供與代理機(jī)構(gòu)簽訂的招標(biāo)代理委托合同；
6、法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。
區(qū)物業(yè)管理主管部門根據(jù)上述材料出具書面意見書及協(xié)助提供相關(guān)資料，招投標(biāo)平臺根據(jù)區(qū)物業(yè)管理主管部門的意見開展后續(xù)招投標(biāo)活動。
第九條【招投標(biāo)程序】前期物業(yè)管理招投標(biāo)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會通過招投標(biāo)平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵循以下流程：
（一）發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的應(yīng)當(dāng)在公共資源交易中心網(wǎng)站和“常州市物業(yè)管理網(wǎng)”上發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人也可以增加發(fā)布公告的媒介。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式，招標(biāo)項目的基本情況、招標(biāo)投標(biāo)活動時間安排、投標(biāo)申請人條件以及投標(biāo)資格預(yù)審辦法等事項。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上具有相應(yīng)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。
（二）投標(biāo)報名。投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，并在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送至投標(biāo)地點(diǎn)。
（三）組織開標(biāo)。由招標(biāo)人或招投標(biāo)活動組織人在市公共資源交易中心主持開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人記錄，并由投標(biāo)人代表確認(rèn)后存檔備查。
（四）組織評標(biāo)。評標(biāo)委員會由物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)的專家和招標(biāo)人代表組成。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)在保密的情況下，按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法開展評標(biāo)，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。
（五）確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。
第十條【編標(biāo)時間】特殊情況下，由招標(biāo)人申請，經(jīng)項目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門征求所有投標(biāo)人全部同意的，投標(biāo)文件編制時間可提前到不少于10日。
第十一條【招標(biāo)方式】住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積10萬平方米（含）以上的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；總建筑面積10萬平方米（不含）以下的，招標(biāo)人也可以采用邀請招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十二條【重新選聘】前期物業(yè)服務(wù)期間，前期物業(yè)服務(wù)合同已依法終止或解除，建設(shè)單位需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：
1、新的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的選聘方案征得已銷售物業(yè)總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期限不少于十五日；
2、建設(shè)單位作出解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，應(yīng)同時書面告知項目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會；
3、建設(shè)單位按照本辦法第七條規(guī)定提交材料報項目所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門備案后，在招投標(biāo)平臺重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十三條【開標(biāo)監(jiān)督】住宅物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)過程，項目所在地區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)派人到場進(jìn)行全程監(jiān)督。
業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會可以推薦2-3名代表觀摩開標(biāo)全過程，監(jiān)督開標(biāo)活動，但不可干預(yù)評標(biāo)委員會的評標(biāo)和開標(biāo)。
第十四條【投標(biāo)禁止行為】投標(biāo)人不得弄虛作假，騙取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
禁止投標(biāo)人以明顯低于我市物業(yè)服務(wù)社會平均成本價套取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。
禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人、評標(biāo)委員會成員或其他工作人員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
第十五條【合同備案】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人30日內(nèi)，將有關(guān)招投標(biāo)的資料報項目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。備案資料包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收齊上述資料之日起五個工作日內(nèi)，對比前期物業(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容后，辦理中標(biāo)備案手續(xù)，在物業(yè)服務(wù)合同上加蓋備案章。
第十六條【合同明示】建設(shè)單位銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務(wù)合同；建設(shè)單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示并予以說明，并將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的附件。
第十七條【異議投訴】投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法逐級向有關(guān)部門投訴。
第十八條【解釋權(quán)】本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。其它未盡事宜按國家、省相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十九條【施行日期】本辦法自2019年8月1日起施行。原市房管局《關(guān)于頒布<常州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》（常房發(fā)〔2005〕2號）、《關(guān)于印發(fā)<常州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作規(guī)程>的通知》（常房發(fā)〔2005〕3號）、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)前期物業(yè)管理工作的通知》（常房規(guī)發(fā)〔2013〕1號）同時廢止。
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