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為加強(qiáng)公眾參與行政規(guī)范性文件制定工作，提高行政規(guī)范性文件制定質(zhì)量，現(xiàn)將《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》全文公布，向社會(huì)各界廣泛征求意見(jiàn)，以便進(jìn)一步研究、修改后提請(qǐng)市政府審議。您可在2023年4月17日之前將自己的意見(jiàn)或建議以郵寄、傳真或電子郵件方式提交。感謝支持！
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附件1：關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）
附件2：關(guān)于《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行工作的實(shí)施意見(jiàn)》的起草說(shuō)明
常州市司法局
2023年4月7日
附件1
關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行工作的實(shí)施意見(jiàn)
（征求意見(jiàn)稿）
為提升基層治理水平和物業(yè)管理服務(wù)水平，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理委員會(huì)建設(shè)，增強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主自治能力，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。
一、總體要求
我市符合物業(yè)管理委員會(huì)組建條件的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定組建物業(yè)管理委員會(huì)。
二、監(jiān)督管理
市物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)建立健全物業(yè)管理委員會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督制度，指導(dǎo)監(jiān)督轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理委員會(huì)的組建、運(yùn)行工作。
轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會(huì)的組建和運(yùn)行，并就物業(yè)管理委員會(huì)的組建、運(yùn)行工作開(kāi)展培訓(xùn)。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，協(xié)調(diào)處理組建過(guò)程中的矛盾糾紛。
社區(qū)居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
三、組建條件
組建物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定先行劃定物業(yè)管理區(qū)域，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域組建一個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)。
未劃定物業(yè)管理區(qū)域的分散居住區(qū)（樓）可以結(jié)合基層治理和老舊小區(qū)改造等，推動(dòng)整合物業(yè)管理區(qū)域并設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定組建物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因多種原因未成立業(yè)主大會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；
（三）業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期不能正常開(kāi)展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
四、具體職責(zé)
物業(yè)管理委員會(huì)依法履行下列職責(zé)：
（一）組織業(yè)主制定物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則，明確任期、經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼和換屆等事宜；
（二）組織業(yè)主制定和修改管理規(guī)約并監(jiān)督實(shí)施；
（三）組織業(yè)主決定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
（四）根據(jù)業(yè)主共同決定，代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）組織業(yè)主共同決定使用公共收益，監(jiān)督管理公共收入、公共收益及其使用；
（六）組織業(yè)主共同決定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用，并對(duì)籌集使用情況進(jìn)行監(jiān)督；
（七）組織業(yè)主共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施或改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（八）向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況、物業(yè)管理委員會(huì)收支情況和工作情況；
（九）組織編制物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的年度計(jì)劃和方案，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主審議；
（十）及時(shí)聽(tīng)取并了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，接受并及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢(xún)、投訴，督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；
（十一）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中產(chǎn)生的糾紛；
（十二）制作和保管會(huì)議記錄、業(yè)主共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
（十三）配合行政執(zhí)法部門(mén)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展的與物業(yè)管理有關(guān)的行政執(zhí)法工作；
（十四）配合、支持街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；
（十五）法律法規(guī)、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。
需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督下，依法征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公示十五日。
五、成員構(gòu)成
（一）堅(jiān)持黨建引領(lǐng)物業(yè)管理，強(qiáng)化街道、社區(qū)黨組織對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。物業(yè)管理委員會(huì)主任、副主任原則上由熱心公益、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的黨員擔(dān)任。充分發(fā)揮中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員及社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導(dǎo)和支持其積極參選物業(yè)管理委員會(huì)成員。
（二）物業(yè)管理委員會(huì)總?cè)藬?shù)一般為九人以上十三人以下單數(shù)，具體包括業(yè)主成員、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、公安派出所及建設(shè)單位等指派的成員，業(yè)主成員的人數(shù)不得少于百分之六十。
（三）物業(yè)管理委員會(huì)主任由業(yè)主或社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。社區(qū)居（村）民委員會(huì)代表可兼任多個(gè)物業(yè)管理委員會(huì)主任。物業(yè)管理委員會(huì)主任由非業(yè)主成員擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確1名副主任，承擔(dān)日常事務(wù)。
（四）業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定或業(yè)主共同約定的條件。
業(yè)主有下列情形之一的，不得作為業(yè)主成員：
1．本人及其近親屬與其所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的；
2．有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的；
3．未按照規(guī)定交納物業(yè)費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未及時(shí)改正的；
4．違反房屋出租有關(guān)人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定的；
5．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)牟取不正當(dāng)利益，或者利用職務(wù)之便在物業(yè)管理活動(dòng)中牟取不正當(dāng)利益的；
6．違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會(huì)工作規(guī)則且未改正的；
7．法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)成員的情形。
六、組建程序
（一）符合組建條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）就物業(yè)管理區(qū)域擬組建物業(yè)管理委員會(huì)事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理委員會(huì)成員構(gòu)成、業(yè)主成員的資格要求、推薦方式、推薦期限等。公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公示七日。
（二）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、公安派出所、建設(shè)單位派員參加。
（三）物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主成員人選可通過(guò)社區(qū)居（村）民委員會(huì)推薦、業(yè)主自薦產(chǎn)生。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居（村）民委員會(huì)對(duì)人選進(jìn)行資格審查，并通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、定向征詢(xún)等方式，確定物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主成員。
（四）物業(yè)管理委員會(huì)成員名單確定后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將成員名單及其職業(yè)、是否業(yè)主、政治面貌等基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公示七日。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)協(xié)調(diào)處理。
（五）物業(yè)管理委員會(huì)于成立之日起三十日內(nèi)向轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)備案。物業(yè)管理委員會(huì)憑備案證書(shū)申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章；未開(kāi)立業(yè)主大會(huì)銀行賬戶(hù)的，可以開(kāi)立物業(yè)管理委員會(huì)銀行賬戶(hù)。
備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書(shū)面報(bào)告轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公示七日。
七、運(yùn)行管理
（一）物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議由主任或其委托的副主任組織召開(kāi)。三分之一以上成員提出召開(kāi)會(huì)議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)會(huì)議。會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)成員出席，且不得委托他人參加會(huì)議。
物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過(guò)半數(shù)簽名同意后通過(guò)，決定文書(shū)加蓋物業(yè)管理委員會(huì)印章。自作出決定之日起3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將決定文書(shū)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和市物業(yè)管理公共服務(wù)平臺(tái)公示七日。
（二）物業(yè)管理委員會(huì)成員有下列情形之一的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以終止其成員資格，并由指派單位重新指派或按照本實(shí)施意見(jiàn)規(guī)定程序重新確定：
1．單位指派成員已經(jīng)離職，或未正當(dāng)履行職責(zé)，或侵犯業(yè)主共同利益的；
2．業(yè)主成員不再符合法律法規(guī)規(guī)定或業(yè)主共同約定的條件；
3．業(yè)主成員有《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定的可終止資格情形或第十七條規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)成員資格終止情形的。
（三）運(yùn)行期間，物業(yè)管理委員會(huì)成員出現(xiàn)空缺時(shí)應(yīng)當(dāng)按照程序補(bǔ)足，不足半數(shù)時(shí)應(yīng)當(dāng)重新組建。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向新一屆物業(yè)管理委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。由物業(yè)管理委員會(huì)管理公共收入、公共收益的，交接前，新一屆物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。
（四）轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
八、其他事項(xiàng)
對(duì)參選物業(yè)管理委員會(huì)的人員侮辱誹謗、誣告陷害的，依法追究法律責(zé)任。
本實(shí)施意見(jiàn)自公布之日起施行，有效期至 年 月 日。
附件2
關(guān)于《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行工作的實(shí)施意見(jiàn)》的起草說(shuō)明
為貫徹落實(shí)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《市條例》）、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理委員會(huì)建設(shè)，市住建局起草了《關(guān)于推進(jìn)物業(yè)管理委員會(huì)組建運(yùn)行工作的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》）?，F(xiàn)將有關(guān)情況說(shuō)明如下：
一、起草背景
2019年，《市條例》根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)這一重大物業(yè)管理制度，旨在通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理委員會(huì)建設(shè)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，在制度上填補(bǔ)業(yè)主組織的缺失，形成對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效補(bǔ)位。2020年，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）提出“暫不具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的，探索組建由社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主代表等參加的物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作?！苯M建物業(yè)管理委員會(huì)，將在推動(dòng)成立業(yè)主委員會(huì)、組織業(yè)主共同決定方面發(fā)揮重要作用。物業(yè)管理委員會(huì)到底怎么組建、如何確定人選、怎樣運(yùn)行等都需要進(jìn)一步細(xì)化。
二、起草依據(jù)
1．《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》；
2．《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》；
3．《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）。
三、主要內(nèi)容
《實(shí)施意見(jiàn)》由總體要求、監(jiān)督管理、組建條件、具體職責(zé)、成員構(gòu)成、組建程序、運(yùn)行管理和其他事項(xiàng)共八部分內(nèi)容組成，貫穿了物業(yè)管理委員會(huì)組建、運(yùn)行、監(jiān)管的全過(guò)程，主要內(nèi)容如下：
（一）細(xì)化部門(mén)職責(zé)
對(duì)市物業(yè)管理主管部門(mén)、轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）民委員會(huì)的工作職責(zé)做了明確規(guī)定，確保各司其職、分工合作。
（二）明確成立條件
進(jìn)一步重申了《市條例》規(guī)定，在不具備成立業(yè)主大會(huì)條件、具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因多種原因未成立業(yè)主大會(huì)等情形下，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《市條例》規(guī)定組建物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
（三）堅(jiān)持黨建引領(lǐng)
堅(jiān)持黨建引領(lǐng)物業(yè)管理，強(qiáng)化街道、社區(qū)黨組織對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。充分發(fā)揮中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、離退休干部、公職人員、網(wǎng)格員及社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導(dǎo)和支持其積極參選物業(yè)管理委員會(huì)成員。
（四）嚴(yán)格人選資格
對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的組成人數(shù)、人員結(jié)構(gòu)、主任及副主任的確定、各單位指派人員的要求等做了明確規(guī)定，進(jìn)一步提出了不宜擔(dān)任業(yè)主成員的七種負(fù)面情形，有利于物業(yè)管理委員會(huì)的順利組建。
（五）簡(jiǎn)化組建程序
簡(jiǎn)化了物業(yè)管理委員會(huì)的組建程序，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）只需“發(fā)布組建公告、推薦人選、確定人選并公示、備案刻章開(kāi)戶(hù)”四個(gè)環(huán)節(jié)，即可完成物業(yè)管理委員會(huì)的組建。
（六）規(guī)范運(yùn)行制度
明確了物業(yè)管理委員會(huì)會(huì)議召集制度，強(qiáng)調(diào)了需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)監(jiān)督下，依法征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定并按規(guī)定公示。
（七）強(qiáng)化監(jiān)督管理
明確了撤銷(xiāo)物業(yè)管理委員會(huì)成員資格的情形，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定，責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定。對(duì)運(yùn)行期間物業(yè)管理委員會(huì)的成員增補(bǔ)、解散、移交、審計(jì)等方面做了明確規(guī)定，確保物業(yè)管理委員會(huì)規(guī)范履職。
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